En este post les indicamos las modificaciones y condiciones de la nueva Ley hipotecaria. Esta nueva norma será aplicable a los contratos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019.

A los que tengan hipotecas firmadas con anterioridad se les seguirá aplicando la normativa que estuviera vigente en el momento de constituir su crédito.

Con esta ley se han regulado algunas de las prácticas de los bancos que tantos conflictos han generado en los últimos años.

GASTOS HIPOTECARIOS

La Ley de Créditos Hipotecarios delimita claramente quién debe pagar cada uno de los gastos en las nuevas hipotecas que se firmen:

  • Los bancos deberán hacerse cargo de los gastos de notaría, de inscripción en el registro de la propiedad y de la gestoría que se encargue de los trámites.
  • Desde el día 10 de noviembre de 2018 el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) también corresponde al banco, el mayor gasto de la hipoteca que supone entre el 0,5% y 1,5% de la misma, en función de las CCAA.
  • El consumidor debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, este gasto ronda entre los 300 y 600€; Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.
  • El consumidor también se hace cargo de pagar las copias de la escritura que solicite.
  • Los bancos podrán seguir cobrando la comisión de apertura

 

DECIMOS ADIÓS A LA CLAUSULA SUELO

Esta Ley prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo

 

CONTRATACIÓN DE OTROS PRODUCTOS: VENTAS VINCULADAS Y COMBINADAS

La nueva ley también regula la comercialización de otros productos junto al préstamo.

De entrada, distingue entre ventas vinculadas (es decir productos de contratación obligatoria para la concesión del préstamo) y ventas combinadas (o sea, productos que se pueden contratar junto al préstamo de manera voluntaria, pero que suelen traducirse en mejoras en el tipo de interés aplicable).

En principio la Ley prohíbe las ventas vinculadas, pero hay excepciones: los bancos pueden obligar a contratar un seguro de daños del inmueble, seguros de vida para garantizar el pago del préstamo, o a tener una cuenta corriente para gestionar los pagos de las cuotas. Y también se sigue contemplando la posibilidad de aplicar una serie de reducciones en el tipo de interés aplicable si se decide contratar productos comercializados por el banco.

El consumidor debe poder elegir la compañía con la que quiere contratar, así como poder cambiar de compañía, manteniendo las coberturas.  Pero si el seguro está vinculado a algún tipo de bonificación sobre el tipo de interés, la entidad sí puede exigirle que lo contrate con una entidad determinada. Y también pueden darse ambas circunstancias, es decir, que la entidad exija la contratación de un seguro eligiendo el cliente la compañía, pero que ofrezca una rebaja en el tipo de interés si contrata el seguro con la compañía indicada por el banco.

 

TOTAL TRANSPARENCIA

La ley pretende reforzar las normas de transparencia al objeto de garantizar que los consumidores van a recibir toda la información necesaria tanto antes de la contratación como en el momento de la firma.

  • Para ello se obliga a facilitar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), y además las entidades deben entregar a sus clientes una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con toda la información relativa a cláusulas o elementos especialmente sensibles.
  • En el caso de préstamo a tipo de interés variable las entidades deben entregar un documento separado indicando las cuotas que se pagarían en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • También deberán entregar una copia del proyecto de contrato e información clara de los gastos que le corresponde pagar.
  • Por último, cuando el banco exija la contratación de un seguro de vida o un seguro de hogar deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

Todos estos documentos se entregarán como mínimo 10 días antes de la firma del contrato.

En ese plazo los consumidores deberán acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito. El notario deberá informar sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE, de manera individualizada, levantará acta que hará de prueba del asesoramiento prestado por él y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos.

Por tanto, será necesario acudir al notario en dos días distintos, uno para recibir la información y asesoramiento y otro para la firma de la escritura.

 

SOLVENCIA DEL CLIENTE

Los bancos endurecerán los requisitos de solvencia del cliente. La norma exige una evaluación profunda para que la entidad conozca los riesgos del futuro prestatario y le ofrezca una hipoteca adecuada. Se examinará la situación de empleo, los ingresos actuales, los previsibles a lo largo de la vida del préstamo y los que se percibirán en la jubilación si la hipoteca se extienda a esta etapa. Las entidades también deberán conocer los activos que tiene el consumidor en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y otros compromisos ya asumidos.

 

LÍMITES A LAS COMISIONES POR CANCENLACION ANTICIPADA.

La nueva Ley Hipotecaria reduce las comisiones máximas a pagar en el caso de realizar amortizaciones totales o parciales.

  • En el caso de préstamos a tipo de interés variable las entidades podrán optar por establecer una comisión máxima del 0,15% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o bien una comisión máxima del 0,25% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Superados los 3 o 5 años, no se podrán cobrar comisiones por cancelación anticipada.
  • En los préstamos a tipo de interés fijo, la norma establece como máximo se podrá aplicar una comisión de amortización anticipada del 2% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los diez primeros años de vigencia del contrato o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, es decir, cuando en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al tipo de interés pactado en la escritura.

 

SE ENDURECE EL DESAHUCIO

Con la nueva ley se limitan los casos en los que los bancos pueden declarar el vencimiento anticipado del préstamo.

  • Si el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, la cuantía de la deuda pendiente tiene que ser equivalente al menos al 3% del importe del capital inicial. Se presume que dicho requisito cuando el deudor no pague al menos 12 cuotas mensuales o equivalente si el préstamo es a otros plazos
  • Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo, la deuda pendiente tiene que ser equivalente al 7% del capital concedido, y también se presume cuando el deudor no pague al menos 15 cuotas mensuales o equivalente.

Sólo en esos casos el banco deberá solicitar el pago de las cantidades adeudadas. Tendrá además que conceder un plazo de al menos un mes para su cumplimiento, y advertir de que, de no pagar, declarará el vencimiento anticipado del préstamo.

 

SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN

Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.

 

PAGARÁS MENOS SI TE PASAS AL TIPO FIJO

Según el propio texto de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, una de las medidas retroactivas es la que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo. En caso de llevar a cabo esta operación a través de una novación o de una subrogación, el banco podrá aplicar una comisión de hasta el 0,15% del capital pendiente, que solo podrá cobrar si el contrato tiene tres años o menos de vida. Pasado ese periodo, este cambio no tendrá comisión.

 

A CONTINUACIÓN LES DEJAMOS UNA IMAGEN A MODO DE RESUMEN MUY ILUSTRATIVA SOBRE LAS MODIFICACIONES DE LA LEY HIPOTECARIA:

grafico resumen de la nueva ley hipotecaria

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